Après deux années de net ralentissement, le marché immobilier entre en France dans une phase de normalisation prudente. Un consensus se dégage auprès des cabinets d’avocats sondés dans le cadre du Classement Immobilier & Construction 2026, nouvellement établi par Option Droit & Affaires : le choc brutal semble absorbé. Pour autant, l’heure n’est pas au redressement généralisé. La stabilisation progressive des taux s’accompagne d’une reprise différenciée. Certains actifs et typologies de projets tirent leur épingle du jeu, ce qui accentue le clivage du marché : d’un côté, des actifs « prime » et résilients, pour lesquels la liquidité se maintient ; de l’autre, des actifs obsolètes ou mal situés, confrontés à des décotes, à des blocages, voire à un marché à l’arrêt. Dans tous les cas, les professionnels constatent un allongement systématique des process alors que les due diligences sont renforcées et les financements plus sélectifs.

Les actifs plébiscités… et les autres

Toutes les classes d’actifs ne sont pas logées à la même enseigne. La logistique, l’hôtellerie, les résidences gérées (étudiantes, seniors, coliving) continuent de sortir du lot, tout comme les bureaux bien situés. Les data centers, malgré des contraintes réglementaires et administratives, bénéficient d’une dynamique très favorable. A l’inverse, les bureaux dits « secondaires », situés dans des zones désertées, les actifs énergivores ou encore la promotion résidentielle classique restent en grande difficulté. Le secteur apparaît ainsi, plus que jamais, hyper-sélectif. « Le marché de l’immobilier commercial, pour les zones “prime”, semble demeurer florissant, et les bailleurs conservent une position de force. C’est moins le cas dans les quartiers désertés (La Défense par exemple) où la marge de négociation des preneurs est désormais plus importante. La tendance est en tout état de cause à une restructuration des actifs immobiliers par les entreprises », pointe ainsi un cabinet.

La recomposition du parc immobilier devient le moteur central de l’activité

Dans ce contexte, la création de valeur passe moins par le développement ou la construction neuve que par la transformation de l’existant. La hausse des volumes de bureaux vacants, l’obsolescence d’une partie du parc et les situations de surcapacité orientent les stratégies vers la reconversion. « Les opérations de requalification, d’optimisation d’usage et de mutualisation des espaces se multiplient, note un associé. Parallèlement, l’augmentation importante du nombre de projets de data centers, tirée par la croissance des besoins numériques et le développement de l’intelligence artificielle, devrait également contribuer à soutenir le niveau d’activité immobilière. »

La stratégie de changement de destination vers des mutations en logements, en hôtellerie ou encore en résidences gérées est au cœur d’une tendance de fond. « L’orientation du droit de l’urbanisme vers la sobriété foncière favorise des stratégies d’intensification, de recyclage et de reconversion d’actifs obsolètes. Les acteurs institutionnels peuvent capter des primes de création de valeur via la reconfiguration de sites existants, l’optimisation de droits à construire et des montages de revitalisation urbaine, profitant au passage de voies d’instruction parfois accélérées pour les projets répondant à des objectifs de transition ou de réindustrialisation », estime un avocat.

ESG, transition énergétique et réglementation

La multiplication des projets de transformation lourde, notamment dans les bureaux et le résidentiel urbain, s’explique à la fois par l’obsolescence du parc et par une pression réglementaire croissante. Le secteur immobilier doit désormais composer avec une accumulation d’obligations : décret Tertiaire, DPE, RE2025, CSRD, taxonomie, ZAN, PLUi bioclimatiques, etc. L’ESG n’est plus un critère annexe mais un facteur déterminant de valorisation des actifs et d’accès au financement.

Cette évolution peut créer des opportunités de création de valeur à long terme, mais elle s’accompagne aussi d’une complexification normative, d’une hausse des coûts, d’un risque contentieux accru et d’une décote énergétique de certains actifs. « La mise en conformité à ces nouvelles règles est d’une part parfois particulièrement coûteuse, et d’autre part extrêmement compliquée à mettre en œuvre, par exemple sur le sujet des ombrières photovoltaïques. La répartition des coûts liés devient stratégique dans la négociation des baux commerciaux », souligne un avocat.

Explosion des renégociations de baux

Sur le marché locatif, la renégociation des baux s’impose comme un enjeu central, portant sur les loyers, les charges, les travaux ou encore l’intégration des clauses ESG. Dans un contexte de tension persistante, les entreprises cherchent à réallouer le risque contractuel, ce qui s’accompagne d’une hausse des contentieux et d’une intensification des négociations en amont.

Montée en puissance des restructurations et du financement alternatif

Le marché immobilier reste marqué par un contraste entre le ralentissement conjoncturel des volumes d’investissement et la sophistication croissante des opérations. Après plusieurs trimestres de repli, la stabilisation des taux et la reprise progressive de la liquidité pourraient soutenir un regain d’activité sur les segments porteurs, souvent dans le cadre de montages complexes mêlant equity, dette et refinancement. Le resserrement durable du crédit bancaire classique favorise l’essor des debt funds, des financements structurés et des club deals.

Les transactions intègrent de plus en plus des restructurations de dette, des joint-ventures et des mécanismes différés (forward funding, earn-out, etc.), nécessitant un accompagnement juridique transversal. « Ces nouveaux schémas ouvrent la voie à des transactions plus complexes, qui requièrent une expertise approfondie en structuration et en financement », observe un cabinet. Le droit immobilier croise ainsi de plus en plus le restructuring et le contentieux. Plusieurs acteurs anticipent un pic de dossiers « distressed » en 2026, entre refinancements complexes et cessions d’actifs en difficulté. « La reprise des transactions devrait rester modérée, mais les distressed assets pourraient déclencher un regain d’activité pour les fonds opportunistes et les opérations de redéveloppement », estime un avocat.

Et les perspectives 2026 ?

L’instabilité politique et fiscale demeure un facteur de prudence pour les investisseurs, qui redoutent des réformes jugées imprévisibles. Le calendrier électoral – municipales puis présidentielle – devrait prolonger ce climat d’incertitude. « Cette instabilité crée paradoxalement un besoin accru d’accompagnement stratégique, où le rôle de l’avocat dépasse la seule sécurisation juridique pour devenir un véritable levier d’anticipation et de pilotage du risque », conclut un praticien. 

Construction : un marchérésilient mais sous contrainte

Contraction des investissements, fragilisation des acteurs et montée en puissance des exigences environnementales : le marché du droit de la construction se transforme en profondeur. Dans un contexte de volumes réduits mais de complexité accrue, les avocats sont au cœur de la sécurisation juridique et stratégique des projets.

Entre instabilité politique et budgétaire, calendrier électoral dense – municipales de 2026, présidentielle de 2027 – et faiblesse structurelle de la rentabilité immobilière, l’attentisme domine sur le marché de la construction. Les grandes opérations nouvelles se font rares, tandis que prévalent une logique de prudence généralisée et un ralentissement marqué des décisions d’investissement. « Le secteur de la construction était partagé jusqu’en 2025, avec un immobilier – résidentiel ou bureaux – en crise, et des infrastructures résistant bien, portées par quelques projets majeurs. La situation budgétaire et politique du pays et les élections municipales à venir en mars 2026 ont considérablement freiné les investissements, même dans les infrastructures », observe un avocat. A l’aune de ces évolutions, la gestion du risque financier est devenue centrale dans l’activité des avocats en droit de la construction. La contraction des volumes, conjuguée à l’augmentation des coûts de construction, fragilise les équilibres économiques des opérations. Cette pression financière, rarement compensée par les revenus, accroît les risques de sinistralité, de restructuration et de défaillances au sein de la filière, imposant une vigilance accrue sur la solidité des cocontractants et la structuration des projets.

Basculement vers la réhabilitation de l’existant

La baisse marquée de la promotion neuve, notamment à Paris et en Ile-de-France, repositionne la création de valeur sur l’existant. Bon nombre d’acteurs immobiliers font le choix de transformer leurs actifs afin de les adapter aux nouveaux usages, aux pratiques émergentes et aux standards environnementaux renforcés. L’activité demeure ainsi soutenue sur la restructuration d’ensembles tertiaires, la réhabilitation lourde et la rénovation énergétique, avec des projets souvent menés dans une logique de maîtrise des coûts et de sécurisation des autorisations. Parallèlement, des typologies d’actifs émergent. Le secteur connaît un essor marqué des data centers et des projets énergétiques, industriels et techniques. Le développement de montages « clés en main », intégrant foncier, construction et exploitation, appelle une hybridation croissante des montages juridiques et contractuels, mobilisant des compétences transverses en droit immobilier, droit public et droit de l’environnement.

Poids central des enjeux environnementaux

La conformité environnementale ne constitue plus un simple enjeu réglementaire, mais un risque juridique majeur et durable. RE2020, exigences de performance énergétique, obligations de solarisation et de végétalisation, PLU bioclimatiques : les contraintes s’intensifient pour l’ensemble des acteurs de la construction. Dans le même temps, certains textes ouvrent de nouvelles perspectives, à l’image de la loi du 16 juin 2025 facilitant la transformation de bureaux en logements. Ces dispositifs s’accompagnent toutefois d’une complexité juridique accrue, nécessitant une maîtrise fine du droit de l’urbanisme, des autorisations environnementales et des règles applicables aux changements de destination. A cela s’ajoute l’élargissement de la garantie décennale à la performance énergétique, ouvrant un nouveau champ de responsabilités et de contentieux.

Complexité contractuelle

L’anticipation contractuelle prend désormais le pas sur la gestion contentieuse a posteriori. La pression réglementaire et l’inflation normative complexifient l’administration des contrats, faisant du contract management un levier déterminant de prévention des risques, en particulier pour la maîtrise d’ouvrage publique. Les litiges en cours d’exécution se multiplient, portant sur les délais, les coûts et la conformité. « Le marché français tend vers la globalisation des contrats, de conception-réalisation et clé en main, en s’inspirant des standards internationaux de référence du secteur, tels que les contrats FIDIC et NEC », analyse un avocat spécialisé. Cette évolution s’accompagne de réflexions approfondies sur le transfert et l’allocation des risques, ainsi que du développement de mécanismes de prévention et de règlement intermédiaire des différends.

Dans ce contexte, le droit de la construction s’appréhende de plus en plus comme un droit de l’actif sur l’ensemble de son cycle de vie. Les contrats intègrent désormais l’évolutivité des prix, les garanties de performance dans le temps et une approche globale de l’exploitation et de la durabilité des immeubles.

Reconfiguration du contentieux

Le contentieux ne disparaît pas, mais se technicise. Aux retards de chantiers et aux surcoûts s’ajoutent désormais des litiges liés à la performance énergétique et environnementale. Parallèlement, les modes alternatifs de règlement des différends – médiation, conciliation et procédures amiables – gagnent en importance. « Le marché du droit de la construction devrait être marqué par une hausse des contentieux liés aux retards de chantiers, à la hausse des coûts des matériaux et aux difficultés d’exécution contractuelle. Les enjeux de performance énergétique, de conformité environnementale et de réhabilitation du bâti vont renforcer la demande d’expertise juridique spécialisée », estime un associé. A la lumière de ces transformations, les cabinets d’avocats capables d’articuler expertise technique, sécurisation contractuelle et stratégie contentieuse – y compris amiable – s’imposent comme des partenaires incontournables des acteurs de la filière.