Destiné principalement à maîtriser l’évolution des loyers dans les zones qui subissent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ainsi qu’à lutter contre les pratiques abusives des bailleurs, le dispositif d’encadrement des loyers a été instauré à titre expérimental par la loi ELAN en 2018 puis prolongé jusqu’au 23 novembre 2026. Il a pour objet de plafonner le montant du loyer des baux d’habitation sur les territoires concernés ayant sollicité sa mise en œuvre et se cumule avec le mécanisme de plafonnement instauré par la loi ALUR en 2014 qui encadre les hausses de loyers entre deux locations et lors du renouvellement du bail dans la plupart des grandes métropoles.
S’il existe un consensus sur la nécessité d’atteindre l’objectif social d’équilibre dans les rapports locatifs, le dispositif d’encadrement fait pour autant l’objet de critiques par un certain nombre d’acteurs de l’immobilier qui considèrent que ses effets sont éloignés de cet objectif et fragilisent le marché du logement. En effet, il participe à décourager l’investissement locatif en raison notamment :
– d’un manque de lisibilité pour son exécution créant une insécurité juridique pour les bailleurs ;
– d’effets contre-productifs telle que la diminution des dépenses d’investissement engagées par les bailleurs, entraînant une dégradation des biens ;
– de la détérioration de la rentabilité des actifs concernés ayant pour conséquence l’évolution des stratégies patrimoniales d’investisseurs qui retirent leurs biens du parc locatif, accentuant la pénurie de logements, ou se tournent vers des usages alternatifs (location touristique, etc.).
A l’approche du terme du dispositif d’encadrement, l’heure est au bilan afin de déterminer dans quelles conditions il pourrait être maintenu. Dans l’attente des conclusions de la mission d’évaluation confiée par le gouvernement à deux économistes attendues en mai 2026, les rapports d’acteurs publics et privés se multiplient et se contredisent. L’objectif immédiat visant à contenir les loyers serait atteint selon certaines données chiffrées, mais l’efficacité du dispositif d’encadrement n’est pas évidente à apprécier dans la mesure où divers facteurs participent à l’érosion du marché locatif privé (durcissement des conditions de crédit, pression fiscale, obligations en matière de performances énergétiques, etc.).
Sans attendre la remise du rapport de la mission d’évaluation, plusieurs propositions de loi visant à assurer la pérennisation du dispositif d’encadrement ont été déposées, dont une adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, de manière prématurée selon l’avis du gouvernement.
Parmi les différentes mesures, les investisseurs retiendront notamment l’élargissement du champ d’application du dispositif au coliving et le plafonnement du complément de loyer applicable aux logements ayant des caractéristiques exceptionnelles. Par ailleurs, la proposition traduit une volonté forte de faire respecter la législation avec un durcissement des sanctions, une simplification des recours des locataires contre les bailleurs et la faculté pour un préfet, qui estimerait qu’un contrat contourne le dispositif, d’enjoindre au bailleur de le mettre en conformité avec la réglementation et de procéder à la restitution des loyers indûment perçus, et ce avant toute décision de justice.
Dans un contexte de tension du marché locatif et de désaffection des investisseurs à l’égard de l’immobilier résidentiel, cette proposition de loi suscite déjà de vives réactions parmi les professionnels de l’immobilier. Ils nourrissent ainsi de fortes attentes à l’égard des débats parlementaires, qui se tiendront à la lumière du rapport de la mission d’évaluation, afin que leurs inquiétudes soient entendues.
En tout état de cause, l’encadrement des loyers – s’il est maintenu – devra être accompagné de mesures incitatives pour relancer la construction et redonner confiance aux investisseurs. La loi de finances de 2026, introduisant le plan « Relance logement » et prévoyant un dispositif fiscal pour relancer l’offre locative censé suppléer au dispositif Pinel, semble s’inscrire dans cette perspective.
