Vastes toitures planes, parkings étendus, consommations électriques significatives : les entrepôts présentent un profil idéal pour le photovoltaïque. Entre obligations réglementaires et opportunités économiques, le secteur doit intégrer cette dimension dans sa stratégie immobilière.
Un cadre réglementaire contraignant
La loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 impose une obligation d’installation de dispositifs de production d’énergie renouvelable sur les bâtiments neufs, extensions ou rénovations lourdes, dès lors que l’emprise au sol dépasse 500 m2. Le taux de couverture minimale, actuellement de 30 % de la toiture, passera à 40 % le 1er juillet 2026 puis à 50 % le 1er juillet 2027. Alternativement, les toitures peuvent intégrer un système de végétalisation garantissant un haut degré d’efficacité thermique et favorisant la biodiversité.
Les parkings de plus de 500 m2 associés à ces bâtiments sont également concernés, avec une obligation d’assurer leur ombrage sur au moins 50 % de leur surface. Les ombrières devront intégrer un procédé de production d’énergie renouvelable sur leur intégralité.
Quels schémas d’exploitation ?
Le schéma traditionnel consiste en une location de longue durée (bail civil ou emphytéotique, avec ou sans division volumétrique) au profit d’un exploitant qui revend l’électricité sur le réseau. Le loyer est fixe et l’implication de l’investisseur minime.
Néanmoins, des schémas alternatifs se développent.
L’investisseur peut choisir d’être producteur et de vendre l’électricité sur le marché par l’intermédiaire d’un agrégateur. Le prix de marché, fixé quotidiennement sur la Bourse EPEX SPOT, peut néanmoins être très volatil, voire parfois négatif. Pour certaines installations, un mécanisme de complément de rémunération permet de pallier cette volatilité permettant au lauréat d’un appel d’offres de la Commission de régulation de l’énergie (CRE) de percevoir la différence entre un tarif garanti et le prix de marché.
D’autres schémas privilégient l’autoconsommation, avec l’avantage de ne pas comptabiliser l’énergie produite et autoconsommée pour les objectifs de réduction des consommations d’énergie finale fixées par le « décret tertiaire ». Ce schéma peut être collectif (c’est-à-dire au bénéfice d’un ou plusieurs consommateurs) ou non, avec ou sans réinjection sur le réseau, et généralement accompagné d’un contrat de vente (power purchase agreement) ou d’un contrat de location de la centrale photovoltaïque avec le(s) locataire(s).
La centrale peut également être divisée en plusieurs champs : l’un pour l’autoconsommation, l’autre pour la revente, permettant la mise en place d’un schéma mixte.
La répartition des frais
Les installations engendrent des frais : maintenance, nettoyage, remplacement, démantèlement. L’investisseur exploitant devra intégrer ces frais dans ses contrats avec l’exploitant ou dans les charges, ou les intégrer comme capex non refacturables.
