Par Jean-Pascal Bus, associé, environnement/immobilier, Norton Rose Fulbright

Pourtant, il n’existe aujourd’hui aucun mécanisme capable de leur assurer une telle sécurité juridique, ce qui les contraint souvent à passer des provisions comptables dans leurs comptes.

L’arsenal législatif et les solutions contractuelles existent pourtant, mais aucune de celles-ci ne permet de résoudre un problème récurrent et simple d’apparence.

Sans entrer dans le détail, les servitudes d’utilité publiques (ou SUP) même allégées (s’agissant de leur procédure de mise en place) exigent un accord des communes ; elles peuvent, au surplus, être modifiées ou annulées à l’occasion d’une modification ou d’une révision du PLU.

Les restrictions d’usage (ou servitudes) au profit de l’Etat ne reposent sur aucun texte (à l’exception de simples circulaires), et sont issues de la pratique. La faiblesse de leur fondement juridique pourrait provoquer des remises en question à l’avenir, et elles sont rarement utilisées en pratique.

Les restrictions d’usage contractuellement arrêtées entre le vendeur et l’acquéreur d’un site sont limitées par l’effet relatif des contrats. En d’autres termes, imposer dans une vente l’interdiction d’un usage sensible dans un contrat de vente revêt un effet obligatoire entre les parties au contrat, mais pas au-delà de cette sphère.

Que reste-t-il alors ? La servitude de droit privé qui est une réponse possible, mais elle suppose que le vendeur industriel conserve une parcelle du tènement vendu. Il reste alors propriétaire d’un fonds dit servant, le fonds dominant étant celui de l’acquéreur ; lequel, dans la convention de servitude, s’engage à ne pas affecter le bien à un usage sensible. La servitude est publiée et donc définitivement opposable aux tiers. En revanche, cette solution n’est que peu répandue, car les industriels ne veulent la plupart du temps pas conserver de biens immobiliers et ne souhaitent pas supporter les provisions comptables y étant attachées.

A cela s’ajoute la faible portée juridique des clauses de limitations ou d’exclusion de garantie dans les contrats de vente. Il suffit ici de se référer d’une part à l’arrêt malheureusement jamais contredit de la Cour de cassation «SCAEL Hydro Agri France» du 16 mars 1995, et, d’autre part, de reprendre les propos d’un exposé du président de la 3e chambre de la Cour de cassation, Monsieur Franck Terrier, lors d’une conférence récente, pour se convaincre que toutes les clauses de ce type ne sont d’aucun secours pour permettre aux industriels de s’exonérer ou de limiter leur responsabilité. Monsieur Terrier indique ainsi que : «L’obligation légale n’a pas seulement pour objet la protection de l’acquéreur, mais un intérêt collectif touchant à la protection générale de l’environnement […]. Cette manière de voir commande beaucoup les décisions rendues dans cette matière. Nous avons considéré que ces obligations impératives du Code de l’environnement rendaient absolument inefficaces les clauses de non-recours et de non-garantie» (Revue Droit et Patrimoine, 15 mai 2013).

Reste alors une solution innovante, non encore inscrite dans un texte ou dans une quelconque jurisprudence, le DRRU (droit réel de restriction d’usage).

Qu’est-ce que le DRRU ?

Voici par exemple un industriel propriétaire d’un site sur lequel était exploitée une installation classée. Il décide d’engager une procédure de cessation d’activité et de vendre son terrain à un promoteur ou à un investisseur. Compte tenu du passé industriel du site, dans un scénario classique, l’industriel acceptera d’opérer une remise en état à usage industriel du terrain, mais pas pour un autre usage. Le promoteur ou l’investisseur immobilier prendra, par exemple, la responsabilité de modifier l’usage du terrain, afin d’édifier des logements.

La volonté de l’industriel est d’éviter que, dans l’avenir, sa responsabilité puisse être recherchée alors qu’il a parfaitement exécuté ses obligations et qu’il a opéré des travaux de remise en état, valablement constatés par l’administration.

Aucun des mécanismes précités ne le lui garantit, sauf à mettre en place un DRRU.

Il est désormais un principe acquis que les opérateurs économiques peuvent créer des droits réels (des droits attachés au terrain) non prévus dans le Code civil (1). La liste des droits réels qui est prévue à l’article 544 du Code civil n’est pas limitative (2).

Les rédacteurs de contrats peuvent donc créer des droits réels sui generis. L’industriel peut ainsi convenir avec son acquéreur que celui-ci ne transformera pas le site afin d’y accueillir des constructions affectées à un usage sensible (EPHAD, crèche, école…). Le droit réel de restriction de l’usage du terrain pourra alors être intégré à l’acte de vente ou stipulé séparément, selon les souhaits des parties.

Mais ce nouveau droit réel, pour être utile à l’industriel, doit pouvoir être définitivement attaché au terrain (propter rem) et donc opposable aux tiers en cas de cession, comme dans le cas d’une servitude.

Peut-il être opposable aux tiers, par exemple à l’investisseur (sous-acquéreur) qui rachète le terrain concerné auprès d’un promoteur ? La réponse est positive.

En effet, les règles régissant la publicité foncière (décret modifié du 4 février 1955) n’interdisent pas l’inscription au fichier du Service de publicité foncier de nouveaux droits réels et les conservateurs des hypothèques interrogés à ce sujet le confirment.

En conséquence, comme pour une servitude par exemple, le terrain sera définitivement grevé d’un droit et corrélativement d’une obligation particulière, consistant à interdire un certain type d’usage.

Les industriels n’auront pas ainsi à recourir à des discussions parfois difficiles avec l’administration, comme dans le cas des SUP, et ce mécanisme contractuel, innovant, sera très facile à mettre en place.

Ces avantages sont considérables, puisqu’ils permettront aussi d’éviter de conserver une provision dans les comptes des industriels.

(1). Cf. Arrêt du 31 octobre 2012 dit «Maison de Poésie» selon lequel un vendeur peut se réserver un droit réel de jouissance spécial d’un local de l’immeuble vendu, lequel droit n’est pas inclus dans la liste des droits réels de l’article 544 du Code civil confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 18 septembre 2014 (Paris 4e chambre, 18 septembre 2014, n° 12/21592).

(2).  Commentaires sur l’arrêt précité des professeurs d’Avou et Mallet-Bricout, lesquels écrivent à son propos qu’il «actualise la lettre de l’arrêt Caquelard et synthétise par ailleurs un courant jurisprudentiel admettant de manière constante les droits réels atypiques et autres aménagements particuliers de l’assiette et du régime de la propriété corporelle» (Revue Dalloz 2012 p. 53).