« Oui j’aime qu’on rapporte sa paie et qu’on soit de parole, quand on a fait une promesse » [1]. En ce sens, l’accroissement de la sécurité juridique des promesses ne serait pas pour déplaire aux protagonistes à l’origine de ces échanges. Désormais, quelle que soit la date de conclusion d’une promesse, et quand bien même un arrêt d’appel aurait été prononcé en conformité à la jurisprudence applicable à la date de sa décision, toutes seront susceptibles d’exécution forcée.

On se souvient que le régime juridique des promesses unilatérales a longtemps permis au promettant de se rétracter moyennant le paiement de dommages et intérêts au bénéficiaire lésé (Cass. com., 15 déc. 1993, n° 91-10.199, Consorts Cruz). La Cour de cassation refusait en substance l’exécution forcée aux promesses unilatérales de vente, motif pris de ce qu’elles ne donnent lieu qu’à une obligation de faire et que toutes les obligations de faire ne se résolvent qu’en dommages et intérêts. Selon ce raisonnement, la levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée.

La réforme du droit des contrats est revenue sur la jurisprudence Consorts Cruz en codifiant les promesses unilatérales à l’article 1124 du Code civil afin de prévoir que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale ait la faculté de lever l’option après la révocation du promettant et de demander l’exécution forcée du contrat de vente. Un régime différencié a cependant subsisté pour les promesses conclues antérieurement au 1^er octobre 2016 jusqu’à la survenance d’un revirement de jurisprudence remarqué. La Cour de cassation a finalement considéré que le débiteur d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation (Cass. 3^e civ., 23 nov. 2021, n°20-17.554). Cet arrêt a ainsi précisé la possibilité de demander l’exécution forcée d’une obligation, quelle que soit sa nature, lorsque celle-ci est possible.

Puis, la chambre commerciale a également harmonisé sa jurisprudence en appliquant aussi aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la réforme du Code civil du 10 février 2016 le principe selon lequel la révocation de la promesse avant l’expiration du temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399). Avec cette nouvelle décision, la Cour de cassation va encore au-delà (Cass. civ. 3^e, 21 nov. 2024, n° 21-12.661), comme pour parfaire les effets dans le temps de cet instrument, puisqu’elle censure pour violation de la loi une cour d’appel qui s’était conformée à la jurisprudence en vigueur au jour de sa décision.

En l’espèce, le 21 octobre 1971, [SD] a promis de vendre à [MK], ou à ses ayants droit une parcelle de terrain. Cette promesse unilatérale de vente était consentie pour quatre années à compter du 1^er novembre 1971, durée tacitement prorogée et prenant fin un an après la mise en service d’une rocade à proximité de la parcelle et dont le principe de la construction était acquis. [SD] et [MK] sont décédées, respectivement les 28 décembre 1978 et 6 mars 1999, laissant pour leur succéder, la première, son fils, [LD] (le promettant), la seconde, son fils, [UK] (le bénéficiaire). Par lettre recommandée du 1^er juin 2011, le promettant a indiqué au bénéficiaire qu’il considérait la promesse de vente comme caduque. Le 18 novembre 2016, le bénéficiaire a levé l’option, la rocade devant être ouverte à la circulation le 24 novembre suivant. Il n’a obtenu aucune réponse du promettant. Le bénéficiaire l’a assigné aux fins de transfert de propriété de la parcelle et de condamnation au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Reprochant à la cour d’appel d’avoir confirmé le rejet par les premiers juges de sa demande d’exécution forcée de la promesse aux motifs, d’une part, de l’impossibilité d’ordonner la réalisation forcée de la vente à la date de sa conclusion, antérieure à l’admission de cette sanction et, d’autre part, de la nullité du contrat de promesse conclu en l’absence de prix réel et sérieux à la date de la levée d’option, le bénéficiaire s’est pourvu en cassation. Les juges du fond avaient énoncé « que la révocation de la promesse par le promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter ne peut empêcher la formation du contrat promis » pour finalement retenir « qu’il n’est pas possible en pareil cas d’ordonner la réalisation forcée de la vente, s’agissant d’une obligation de faire ne se résolvant qu’en dommages-intérêts ». La troisième chambre civile censure les juges du fond au visa des articles 1101 et 1134, alinéa 1, et 1142 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 en ce qu’elle n’est pas conforme à l’état actuel de sa jurisprudence, qui n’admet plus que la révocation de la promesse par le promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter puisse empêcher la formation du contrat promis.

S’il convient de prendre toute la mesure de l’étendue dans le temps de la rétroactivité d’un revirement de jurisprudence, cette consécration de l’efficacité juridique des promesses mérite d’être accueillie en ce qu’elle parachève l’unification du régime applicable à ces avant-contrats. Pour des sociétés bénéficiaires ou ayant octroyé des promesses de cession de titres, l’assurance de ce que les conventions négociées auront les effets attendus répond en effet à un besoin de prévisibilité.