Ces dernières années ont vu se développer une exigence de sobriété foncière imposée notamment par la loi Climat et résilience du 22 août 2021 puis par celle sur l’Industrie verte du 23 octobre 2023. Pour limiter l’artificialisation et la consommation des espaces naturels, les porteurs de projets n’ont désormais d’autre choix que de reconvertir des friches industrielles. Focus sur les nouvelles règles à respecter en matière d’aménagement de sites potentiellement pollués.
Une friche industrielle est souvent polluée du fait des activités qui y ont été exploitées. Il est donc essentiel de commencer par mener des études environnementales afin de connaître l’état du site et les risques qu’il peut générer pour l’usage envisagé. Pour autant, il n’existe pas de définition légale d’un site pollué en droit français.
Gestion des sujets de pollution
La « politique nationale de gestion des sites et sols pollués » actualisée dans une note aux préfets du 19 avril 2017 est en revanche une politique de gestion des risques suivant l’usage escompté du terrain. Il s’agit donc de définir les modalités de suppression des pollutions au cas par cas, compte tenu des techniques disponibles et de leurs coûts économiques et il est possible de maintenir une pollution résiduelle sur un site, si celle-ci est compatible avec l’usage retenu pour le bien (industriel, résidentiel…).
Il en ressort qu’un site est dit « pollué » s’il présente un risque sanitaire en fonction d’un usage précis. Contrairement à d’autres pays européens, il n’existe pas en France de seuils au-delà desquels une pollution est réputée impacter un sol ou une nappe phréatique : l’approche française est basée sur le risque en fonction d’un usage, donc plus subjective et évolutive dans le temps. Un site peut donc être pollué sans présenter de danger ou de risque pour l’usage identifié, et sans avoir de ce fait à être remis en état/réhabilité [1].
La notion d’usage est donc clé, ainsi que la date à laquelle il s’agit de l’apprécier. Depuis le 1er janvier 2023, il existe huit types d’usages en matière de sites pollués qui sont détaillés par l’article D. 556-1 du Code de l’environnement [2] : 1° usage industriel, pouvant comprendre un bâti (y compris des entrepôts), des infrastructures industrielles ainsi que des aménagements accessoires tels que des bureaux ou des places de stationnement ; 2° usage tertiaire, correspondant notamment aux commerces, bureaux et activités de service ou d’artisanat ; 3° usage résidentiel, comprenant un habitat individuel ou collectif et le cas échéant des jardins ; 4° usage récréatif de plein air, correspondant notamment aux parcs, aux aires de jeux, etc. ; 5° usage agricole ; 6° usage d’accueil de populations sensibles (écoles, établissements de santé et aménagements accessoires) ; 7° usage de renaturation, impliquant une désartificialisation ou des opérations de désimperméabilisation par exemple, à des fins de développement d’habitats pour les écosystèmes ; 8° autre usage (à préciser au cas par cas).
C’est toujours à l’un de ces usages précis qu’il convient de faire référence dans les actes de vente ou de transfert, étant précisé qu’un bien immobilier peut accueillir plusieurs de ces usages en même temps. La compatibilité de l’état environnemental d’un terrain n’est donc mesurable qu’en fonction de l’un de ces usages prédéterminés, étant précisé que cette notion recouvre non seulement à quoi sert ou servira le site, mais aussi comment il sera utilisé, par exemple le nombre de niveaux de sous-sols. C’est ainsi selon l’usage précisément déterminé que le bureau d’études chargé du diagnostic environnemental, et notamment du plan de gestion de la pollution, sera en mesure d’apprécier l’existence ou non d’un risque présenté par l’état environnemental du terrain cible susceptible d’être touché par une pollution.
Nécessité de se renseigner sur le passif environnemental du site lors de la demande d’autorisation d’urbanisme
Depuis le 8 juillet 2024 [3], le maître d’ouvrage qui souhaite changer l’usage d’une friche industrielle qui a abrité une installation classée pour la protection de l’environnement (« ICPE ») doit se renseigner sur l’état de la procédure de cessation d’activité – laquelle contient, depuis le 1er juillet 2022, différentes étapes associées à des délais de réponse de l’administration, avec notamment un début et une fin claire de la procédure. Il doit en justifier dans son dossier de permis de construire.
L’article R. 556-1 du Code de l’environnement prévoit ensuite plusieurs cas de figure. Premier cas, si la cessation d’activité est réputée achevée et que l’installation classée est, par suite, régulièrement réhabilitée, le maître d’ouvrage à l’origine d’un changement d’usage doit faire mener des investigations des sols et des eaux souterraines et établir un plan de gestion de la pollution démontrant qu’une fois les travaux de remise en état réalisés, le site sera compatible avec l’usage envisagé. Il doit faire attester la prise en compte de ces mesures de gestion par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués et transmettre cette attestation au service instructeur de la demande de permis de construire ou d’aménager ou de la déclaration préalable.
Deuxième cas, si le maître d’ouvrage ne dispose pas des éléments démontrant que l’installation classée a été régulièrement réhabilitée et que le dernier exploitant est connu et existe toujours, les travaux de réhabilitation sont menés, soit par l’exploitant, soit par le maître d’ouvrage dans le cadre de la procédure du « tiers demandeur ». Dans la mesure où celle-ci est assez lourde à mettre en œuvre, la pratique montre que c’est le promoteur/aménageur qui mène les travaux de remise en état dans le cadre de son projet, l’exploitant restant juridiquement responsable vis-à-vis de l’administration de la remise en état pour l’usage défini lors de la cessation d’activité. L’accord des parties doit être dans ce cas rédigé avec précaution pour s’assurer de la bonne transmission des informations entre l’acquéreur et le vendeur à propos des travaux de remise en état ainsi qu’au regard du partage des coûts et responsabilités associées en fonction des usages définis.
Troisième cas, s’il ne dispose pas des éléments montrant que l’installation classée a été régulièrement réhabilitée et que le dernier exploitant est inconnu ou a disparu, le maître d’ouvrage doit justifier des démarches effectuées pour vérifier l’information relative à la cessation d’activité de l’installation classée et procéder au changement d’usage comme dans le cas n° 1 (établissement d’un plan de gestion et transmission de l’attestation dans son dossier de demande d’autorisation d’urbanisme).
Enfin, le décret du 6 juillet 2024 traite du cas particulier dans lequel le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage ne démontre pas que la pollution résiduelle du site, après mise en œuvre des mesures de gestion, permet de garantir la compatibilité du site avec un « usage sensible », même si l’usage pour son projet est par exemple un usage de bureaux, donc non sensible. Il doit alors en informer le préfet et lui remettre, au plus tard à la date de la déclaration d’achèvement des travaux, un projet de secteur d’information sur les sols (SIS).
L’objectif continu de ces évolutions de la réglementation est aussi de s’assurer de la correcte information des futurs propriétaires et utilisateurs de sites potentiellement pollués. Le décret du 6 juillet 2024 est ainsi venu compléter un processus de clarification des règles applicables à la réhabilitation de friches industrielles qui permet aux industriels et aux maîtres d’ouvrage d’avoir une meilleure visibilité sur les délais, les actions à mener et les responsabilités encourues. Les maîtres d’ouvrage sont néanmoins de plus en plus responsabilisés sur ces sujets, qui doivent donc être traités de manière particulièrement minutieuse et pragmatique en amont lors des acquisitions de sites.
[1] Ce sont les termes du Code de l’environnement qui ne parle en revanche jamais de « dépollution ». Remettre un site en état consiste à le rendre compatible avec un usage et peut donc supposer d’agir sur l’un, l’autre ou plusieurs de ces aspects : supprimer/traiter la source de pollution ; couper la voie de transfert ; limiter l’impact pour les cibles potentielles en restreignant les possibilités d’usage du terrain : interdiction de jardins potagers, interdiction d’un usage d’habitation, etc.
[2] Issu du décret n°2022-1588 du 19 décembre 2022.
[3] Décret n°2024-742 du 6 juillet 2024 portant diverses dispositions d’application de la loi Industrie verte et de simplification en matière d’environnement.
