Mis à mal par le développement du télétravail et la hausse des taux d’intérêt, l’immobilier est touché de plein fouet par la crise. Entre restructurations financières et recentrages stratégiques, les acteurs du marché tentent d’amortir le choc en attendant la reprise.
Il existe des premières places qu’il serait préférable d’éviter, comme celle du secteur enregistrant le plus grand nombre de défaillances d’entreprises en 2024. Titulaire de ce triste record, le bâtiment et l’immobilier concentrent à eux seuls plus du quart des sociétés en difficulté, avec 17 924 défaillances selon les données d’Altares. Si 80 % de ces procédures portent sur des sociétés du BTP, ce marché étant constitué de nombreuses petites sociétés, le métier de la promotion immobilière est celui qui connaît la plus forte hausse, avec un nombre de procédures judiciaires multiplié par 2,5 en un an. « Beaucoup de chantiers ont été stoppés ou n’ont tout simplement pas été lancés, constate Eric Bouvier, secrétaire général de l’Alliance immobilière pour la convergence numérique (AICN). Le développement du télétravail a entraîné une baisse du besoin de surface pour les entreprises, ainsi qu’une modification des usages des locaux. Les baux étant signés pour trois, six ou neuf ans, les conséquences se font encore sentir aujourd’hui. » La hausse des taux d’intérêt a par la suite généralisé la crise à l’ensemble du secteur, avec une baisse des acquisitions résidentielles qui a impacté les promoteurs comme les agences immobilières. L’inflation, caractérisée notamment par une forte hausse des coûts des matériaux, a fini de réduire les marges des promoteurs, le tout dans un contexte réglementaire marqué par des normes environnementales toujours plus strictes et une instabilité des dispositifs fiscaux.
«Certains promoteurs se sont recentrés sur la construction de résidence gérée comme les résidences étudiantes, seniors et de tourisme. »
La fin d’une période d’opulence
Le choc est d’autant plus difficile à amortir qu’il fait suite à une période enchantée pour les professionnels de la pierre. « Avant la crise Covid, le marché immobilier connaissait depuis plus de 10 ans une véritable période d’opulence, rappelle Xavier Mesguich, associé au sein d’Eight Advisory. La forte inflation du foncier conjuguée à la faiblesse des taux d’intérêt a conduit certains promoteurs à acquérir des terrains en engageant leurs fonds propres, affaiblissant ainsi leur structure financière. Cette stratégie opportuniste les met aujourd’hui en difficulté. D’autres ont également fait appel au marché obligataire pour compléter leur financement à des rendements élevés. » Résultat, plusieurs groupes se sont retrouvés en situation de surendettement, les obligeant à mener une restructuration de leur dette. « Les prêteurs se sont globalement montrés coopératifs lors des renégociations financières, avec des banques qui ont maintenu leurs lignes de financement pour les projets de promotion immobilière, et des obligataires qui ont parfois accepté d’allonger leur maturité et diminuer leur rémunération », souligne l’associé.
Le groupe de promotion immobilière Réalités (403 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2023) a par exemple mené une restructuration financière dans le cadre d’une conciliation puis d’un mandat ad hoc, avant de demander, début février, à ce que plusieurs de ses entités soient placées en redressement judiciaire. Nexity a pour sa part initié un plan de désendettement, le conduisant à plusieurs cessions majeures en 2024, dont celle de son activité d’administration de biens au fonds Bridgepoint pour une valeur d’entreprise de 440 millions d’euros, ainsi que celle de sa filiale de gestion d’actifs immobiliers Nexity Property Management à Crédit Agricole Immobilier pour un montant non divulgué. Le premier promoteur français a dû également couper dans ses effectifs, avec près de 500 postes supprimés, tout comme beaucoup de ses confrères. Bouygues Immobilier a ainsi conduit un plan social concernant 225 salariés, tandis que Vinci Immobilier s’est séparé d’environ 20 % de ses effectifs, soit un peu plus de 150 personnes.
«Le volume des opérations en cours ou à venir est réduit, et ne permet pas une reprise rapide du secteur. »
Peu de distressed M&A
Fragilisées, certaines sociétés ont été amenées à se rapprocher d’acteurs plus importants. Start-up spécialisée sur l’investissement locatif, Masteos, qui avait enchaîné les levées de fonds dans le passé, a été reprise à la barre par le groupe d’épargne immobilière Novaxia, tandis que le constructeur de maisons AST a vu une partie de ses activités reprises par Hexaom et Trecobat à la suite de plusieurs procédures judiciaires. De telles opérations de distressed M&A sont toutefois assez rares. « Les acquisitions de structures de promotion sont peu nombreuses, car elles impliquent des reprises de personnel et de dettes, explique Philippe Méjean, associé au sein d’Eight Advisory. Les rachats de portefeuilles d’actifs et de projets sont privilégiés de manière opportuniste. » Amundi a par exemple vendu un ensemble de locaux d’activité au fonds américain Blackstone l’été dernier. « Plusieurs exploitants, en recherche de fonds, ont cédé certains de leurs immeubles à un prix parfois décoté, pour se concentrer sur les biens les plus rémunérateurs et pour dégager les moyens financiers pour effectuer les travaux, notamment ceux qui améliorent les qualités énergétiques des actifs », confirme Eric Bouvier.
Quelques réorientations stratégiques
En parallèle, promoteurs et constructeurs tentent de trouver de nouveaux relais de croissance. « Certains promoteurs se sont recentrés sur la construction de résidence gérée comme les résidences étudiantes, seniors et de tourisme, indique Arthur Cluet, directeur chez BDO. Ce type de projets se mène généralement en partenariat avec un gestionnaire qui permet de fournir un produit d’investissement packagé aux investisseurs/acheteurs, facilitant l’écoulement du stock et fournissant ainsi une sécurité financière supérieure au promoteur. » D’autres optent pour la diversification, à l’image d’Altarea. Le groupe coté développe depuis 2023 une activité d’installation de panneaux photovoltaïques, accélérée l’année dernière par le rachat de Prejeance Industrial, une société gérant des projets photovoltaïques en toitures. Il s’est par ailleurs positionné sur la construction de bâtiments destinés à des data centers, avec l’acquisition en 2022 de Nation Data Center. « L’objectif est de valoriser le savoir-faire en gestion de projets immobiliers sur une activité porteuse », résume Nicolas Chabot, également directeur chez BDO.
Ces projets de diversification restent toutefois marginaux à l’échelle des groupes immobiliers, et ne peuvent, à eux seuls, assurer leur pérennité. « L’écoulement des stocks de logement du cycle précédent a été une priorité entre 2023 et courant 2024, poursuit Nicolas Chabot. Actuellement, les promoteurs s’attachent à développer et commercialiser des offres répondant aux nouveaux critères de marché, à savoir des logements plus abordables et des bureaux adaptés aux modes de travail actuels. » Mais aux dires des différents experts, l’éclaircie n’est pas encore visible. « Les promoteurs ont annulé tous les projets qu’ils estimaient trop risqués ou incertains, pointe Philippe Méjean. Le volume des opérations en cours ou à venir est donc réduit, et ne permet pas une reprise rapide du secteur. » Les professionnels du bâtiment attendent des signaux forts pour inverser ce mouvement, avec une baisse durable des taux d’intérêt et des coups de pouce réglementaires.
