Si la remise d’une garantie d’achèvement n’est obligatoire que dans le cadre de vente en état futur d’achèvement portant sur le secteur protégé, ce type de garantie est fréquemment utilisé en pratique en dehors du secteur de l’habitation notamment dans le cas d’opération de construction portant sur des actifs à usage de bureaux, logistiques ou commerce. Les deux arrêts de la cour de cassation du 26 novembre 2014 apportent un éclairage intéressant quant aux modalités de mises en œuvre de la garantie d’achèvement.
Par Myriam Mejdoubi, avocat, DLA Piper
La pratique des garanties d’achèvement
Figurant aux termes de l’article L. 261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation parmi les mentions obligatoires du contrat de vente en état futur d’achèvement du secteur protégé, la garantie d’achèvement apporte une sécurité importante à l’acquéreur en état futur qui, contrairement à l’acquéreur à terme, paie une partie du prix avant l’achèvement. Ce risque étant particulièrement préjudiciable dans le secteur du logement, c’est pourquoi d’un point de vue légal, seule la vente en état futur d’achèvement du secteur protégé doit toujours être assortie d’une garantie d’achèvement de l’immeuble ou d’une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. La pratique des contrats de construction a cependant vu se développer l’usage de cette garantie d’achèvement en dehors des cas légaux.
La garantie de remboursement revêt la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.
La garantie d’achèvement, quant à elle, peut prendre deux formes distinctes auxquelles l’usage a donné le nom de garantie extrinsèque et de garantie intrinsèque. Alors que la garantie extrinsèque d’achèvement est fournie par un tiers (banque ou organisme financier), la garantie intrinsèque constitue, de manière indirecte, une dispense de garantie financière qui doit résulter expressément des conditions propres à l’opération ou à la qualité du vendeur énumérées aux articles R. 261-18 et 19 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette dernière sera prochainement supprimée puisque pour tous les programmes dont la demande de permis de construire sera déposée à compter du 1er janvier 2015, seules les garanties de remboursement et les garanties extrinsèques pourront être proposées.
La garantie dite extrinsèque, objet des arrêts du 26 novembre 2014, prend pour mémoire la forme soit (i) d’une ouverture de crédit par laquelle un établissement financier s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble soit (ii) d’un cautionnement donné par un établissement financier au bénéfice de l’acquéreur garantissant le paiement des sommes nécessaires à l’achèvement. Aux termes de cette garantie, le garant doit verser les sommes nécessaires à la réalisation des travaux ; il garantit le financement de l’achèvement mais non l’achèvement lui-même. La garantie d’achèvement ne peut être mise en œuvre qu’en cas de défaillance du vendeur c’est-à-dire lorsque celui-ci est en état de cessation des paiements ou du moins lorsqu’il est établi qu’il ne disposa pas des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
Des décisions de jurisprudence assez rares dans cette matière
Les décisions relatives aux modalités de mise en œuvre d’une garantie financière d’achèvement sont d’autant plus intéressantes que la jurisprudence traitant de cette question est rare et les textes précisant les obligations du garant appelé à financer les travaux d’achèvement de l’immeuble inexistants.
Dans le premier arrêt du 26 novembre 2014 (Cass, Civ 3, 26 novembre 2014, n° 13-25.534), les acquéreurs d’un bien immobilier en état futur d’achèvement ont mis en cause la responsabilité du garant suite à la liquidation judiciaire du vendeur. Alors que cette situation avait été portée à la connaissance du garant par le biais du notaire, le garant n’a pris aucune mesure et ne répondit qu’une fois le permis de construire périmé, en informant les acquéreurs de l’impossibilité de poursuivre l’achèvement des travaux du fait de la péremption de l’autorisation administrative de construire.
La Cour de Cassation a approuvé la solution retenue par les juges du fond d’avoir caractérisé la faute du garant qui aurait dû mettre en œuvre la garantie d’achèvement dès qu’il avait connaissance de la défaillance du vendeur alors que ce dernier avait délibérément laissé périmer le permis de construire.
Principaux enjeux et enseignements pour la pratique
Cet arrêt est intéressant à plusieurs titres. En premier lieu, il rappelle que le garant est tenu d’exécuter sa garantie dès qu’il a connaissance de la défaillance du vendeur/promoteur. Il ne peut se contenter d’attendre d’en être informé par le bénéficiaire de la garantie. Cette solution, bien que conforme à la jurisprudence antérieure en matière de vente en état futur d’achèvement, peut paraître étonnante vue de l’angle du droit des sûretés.
En effet, un cautionnement nécessite usuellement une mise en jeu formelle par le bénéficiaire du cautionnement. Dans le cadre de la garantie d’achèvement, il suffit donc que le garant ait été informé, par quelque moyen que ce soit d’une défaillance du donneur d’ordre pour avoir l’obligation d’exécuter son engagement. Si cette solution est parfaitement cohérente dans le cadre d’une garantie d’achèvement extrinsèque donnée dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement dans le secteur protégé eu égard à l’impérieuse nécessité de protection de l’acquéreur, il est possible de s’interroger sur son application en dehors des cas légaux de remise de garantie, et notamment dans les hypothèses d’utilisation d’une garantie d’achèvement contractuellement prévue dans les opérations de construction en dehors du secteur protégé. En effet, dans ces hypothèses, l’orthodoxie juridique amène à utiliser les méthodes plus «classiques» de mise en œuvre des garanties d’achèvement en prenant garde de respecter les dispositions de mises en œuvre prévues dans l’acte de cautionnement.
En second lieu, cet arrêt peut amener à s’interroger sur le rôle concret du garant, qui ne peut en aucun cas se substituer au promoteur, en sa qualité de maître d’ouvrage, dans les opérations de construction, la garantie extrinsèque d’achèvement n’étant qu’une garantie de financement. Le juge a d’ailleurs à plusieurs reprises rappelé que le garant ne saurait, même dans un souci d’efficacité pratique, sortir des limites de son rôle de financier. La question des pouvoirs nécessaires pour parvenir à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du vendeur constitue une difficulté juridique dans la mesure où celui qui dispose des pouvoirs pour construire ne peut plus le faire en raison de sa défaillance, ni le bénéficiaire de la garantie qui a renoncé à sa qualité de maître d’ouvrage, et encore moins le garant dont l’intervention est limitée à une obligation de financement. Compte tenu de la particulière mauvaise foi du garant dans cet arrêt, cette question ne s’est cependant pas posée, ce dernier s’étant semble-t-il volontairement abstenu de mettre en œuvre la garantie.
Enseignement sur la question de la sanction...
Enfin, sur le terrain de la sanction, en condamnant le garant à verser à l’acquéreur des dommages-intérêts pour un montant représentant la partie du prix déjà payé par ces derniers, les juges ont indirectement transformé la garantie d’achèvement en garantie de remboursement alors qu’une telle substitution ne peut que résulter de termes expresses de l’acte de vente.
Dans le second arrêt du même jour rendu par la troisième chambre civile (Cass. Civ 3, 26 novembre 2014, n° 13-22.863), la Cour de Cassation précise les contours de cette obligation de vigilance imposée au garant dans une espèce où les acquéreurs en état futur d’achèvement reprochaient au garant de les avoir laissés signer le contrat de vente alors que le garant avant connaissance à cette date que le vendeur était défaillant. La cour a rejeté la responsabilité du garant en estimant qu’au moment de la signature du contrat de vente le garant pouvait légitiment penser que les travaux allaient démarrer, que ce dernier avait pris toutes les mesures de suivi utiles et avait fait preuve de vigilance dans le suivi du chantier, notamment en informant le notaire que les travaux de construction ne paraissaient pas avoir commencé et l’avait incité à la plus grande prudence.
