Le 1er janvier dernier, les dispositions du décret d’application de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 portant réforme de la procédure civile sont entrées en vigueur. Si cette réforme vise à accélérer et simplifier la procédure civile, elle ne résout en rien l’épineuse question de l’effet paralysant des contentieux récurrents en matière immobilière que sont les actions en exécution forcée de ventes et de baux d’immeubles intentées sur la foi d’un simple échange de volontés, lequel est souvent contesté. En dépit des solutions apportées par la réforme pour faire obstacle aux manœuvres dilatoires, le législateur n’a pas fourni aux acteurs du marché immobilier les moyens procéduraux permettant d’enrayer ce phénomène structurel qui a pour effet de nuire à la fluidité des transactions immobilières en rendant indisponible le bien litigieux.
Par Morgan Gizardin, avocat, et Lucie Moirignot, avocat, Le 16 Law
Le contentieux de l’exécution forcée des ventes et baux d’immeubles : un phénomène structurel observable sur le marché ayant pour effet de nuire à la fluidité des transactions immobilières
L’hypothèse de départ est la suivante : les parties parviennent très vite à un accord sur les éléments essentiels de la vente ou du bail au sens du Code civil, à savoir la chose et le prix. Pour autant, entre le moment où les parties trouvent un accord sur ces deux éléments essentiels du contrat, et le moment où intervient la signature effective d’une promesse de vente ou d’un bail, il existe une zone « grise » pouvant s’étaler sur quelques jours ou quelques semaines durant laquelle les parties négocient les conditions de l’opération, dont certaines sont souvent déterminantes du consentement des parties.
Cette période intermédiaire est généralement peu documentée et tout au plus formalisée par des échanges d’emails intervenus entre les parties et non couverts par la confidentialité, que cette dernière résulte de la présence de conseils ou d’un accord séparé. Il arrive donc qu’au cours de cette période de négociation, une circonstance nouvelle puisse donner lieu à une volte-face de l’une des parties, interrompant ainsi de façon brutale le processus de négociation.
Les exemples sont légion. En effet, il n’est pas rare que le vendeur d’un immeuble reçoive à quelques heures d’intervalle une offre de prix supérieure à la première offre reçue et acceptée. De la même manière, il arrive qu’un asset manager d’une foncière soit contraint de revoir les conditions financières d’un bail initialement proposées et acceptées par le futur preneur en cours de négociation. Ce changement de position peut résulter de l’évolution des exigences de l’investisseur que celui-ci représente ou encore de nouvelles contraintes techniques ou réglementaires inhérentes à l’actif susceptibles de remettre en cause la faisabilité financière de l’opération selon les termes initialement envisagés.
Or, mécontente d’être évincée de l’opération ou de subir une renégociation de points déjà acquis au cours de la négociation, la partie subissant ce revirement de situation n’a d’autre choix que de saisir le juge. Consciente des limites inhérentes à la réparation accordée en cas de rupture abusive des pourparlers, son unique recours ayant un véritable impact consiste, d’une part, à faire constater judiciairement l’accord de volontés intervenu avant que l’autre partie ne se rétracte et, d’autre part, à en demander l’exécution forcée.
Ces actions judiciaires récurrentes présentent un caractère pathologique en ce qu’elles sont introduites sur la foi d’un simple échange de volontés intervenu entre les parties alors que le processus de négociation était toujours en cours et que certaines conditions essentielles de l’opération projetée, autres que la chose et le prix, n’étaient pas convenues entre les parties. En effet, une telle action tendant à obtenir l’exécution forcée d’un simple échange de consentements rend, de fait, l’immeuble indisponible.
Cette indisponibilité résulte pour l’essentiel de l’application combinée des règles du consensualisme et de la garantie d’éviction, laquelle est offerte au cocontractant (preneur ou acquéreur potentiel) pour prévenir tout trouble dans la propriété ou la jouissance du bien et ainsi satisfaire à l’impératif de sécurité juridique des transactions. Il se trouve cependant que par l’effet d’une forme de déviance en pratique de ce dispositif théorique, ce sont bien plutôt le trouble et l’insécurité qui prévalent.
En effet, le principal attrait, pour la partie évincée, d’exercer une telle action – dont les chances de succès sont, dans les faits, souvent très limitées – est de créer de toutes pièces un levier de négociation en immobilisant l’actif concerné pendant plusieurs mois et, le plus souvent, plusieurs années dans le seul but de ramener l’autre partie à la table des négociations.
Le principe du consensualisme se trouve donc, de fait, dévoyé de son objectif premier – la fluidité des transactions – pour devenir un instrument de blocage et d’obstruction auxdites transactions, et ce dans un contexte où le succès des actions en exécution forcée est rarissime.
Les insuffisances de la réforme de la procédure civile pour enrayer ce phénomène
Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile pris en application de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 ne semble apporter aucune solution de nature à prévenir et régler rapidement ces procédures endémiques.
S’agissant en premier lieu de la nouvelle compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir, le seul examen de la liste de ces moyens de défense suffit à apprécier les limites de cette mesure dans ce type de contentieux. En effet, dans la plupart des hypothèses, il est fort probable que le droit d’agir en justice de la partie évincée ne posera pas de difficulté.
La caractérisation de la nature abusive et dilatoire de l’action intentée par la partie évincée suppose un examen du bien-fondé des demandes par le juge. Or, en l’état du droit positif, un tel examen au fond n’intervient qu’à l’issue des débats entre les parties, permettant ainsi aux demandeurs de mauvaise foi de multiplier les manœuvres dilatoires afin de retarder autant que possible la décision du juge. À cet égard, la réforme issue de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 est donc inefficace.
S’agissant en second lieu de l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance, cette mesure n’est, en elle-même, pas suffisamment dissuasive à l’égard de la partie évincée. En effet, cette dernière étant susceptible d’interjeter appel de la décision rendue, la menace d’une infirmation ou d’une réformation par la cour d’appel plane sur le vendeur ou le bailleur. Or, en dépit des faibles chances de succès du recours, la pratique montre que la simple existence de ce risque suffit généralement à dissuader (i) le vendeur ou le bailleur de rechercher un nouveau cocontractant, (ii) tout tiers d’engager des négociations portant sur le bien litigieux et (iii) dans le cas d’une vente immobilière, le notaire d’établir l’acte constatant la vente du bien à ce tiers.
En tout état de cause, il convient également de rappeler que l’exécution d’une décision de justice revêtue de l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls de celui qui la poursuit, à charge pour lui d’en réparer les conséquences dommageables si cette décision venait à être infirmée. Dès lors, en s’engageant vis-à-vis d’un tiers, le vendeur ou le bailleur s’exposeraient en outre au paiement de dommages et intérêts au profit de la partie évincée, lesquels viendraient inévitablement réduire le gain éventuellement obtenu par la réalisation de l’opération avec le tiers.
Par conséquent, la généralisation de l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance mise en place par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 est, à l’instar de la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir, insuffisante à permettre au vendeur ou au bailleur de disposer librement de leur bien dans l’attente d’une décision de justice définitive.
