Les modalités de vente et d’acquisition d’un actif immobilier s’adaptent aux circonstances – risques, garanties, délais, fiscalité, coûts, etc. – inhérentes à chaque transaction, dont l’appréciation dépend du vendeur et de l’acquéreur, ainsi que de la force de leurs positions respectives de négociation.
Par Antoine Mercier, associé, DLA Piper
L’évolution législative joue un rôle déterminant également. A ce propos, il semble que l’année 2015 devrait connaître le renforcement de la proportion des acquisitions immobilières réalisées par voie de transfert de titres. En effet, les contraintes accrues liées à l’acquisition d’immeuble en direct engendrées par les lois ALUR et Pinel en 2014 combinées à l’assouplissement des règles fiscales de déductibilité de la dette pour le calcul des droits d’enregistrement exigibles pour les cessions de titres devraient en toute logique favoriser les acquisitions immobilières selon ces modalités.
Acquisition d’immeubles en direct et droit de préemption du locataire en vertu de la loi Pinel
L’article L.145-46-1 introduit dans le Code de commerce par la loi dite Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 a instauré un droit de préemption légal au bénéfice du locataire d’un local commercial ou artisanal lorsque le propriétaire de ce dernier a l’intention d’en céder la pleine propriété. Ce droit de préemption du locataire s’applique à toute cession intervenue depuis le 18 décembre 2014.
Dans ces circonstances, le bailleur doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou remise en main propre contre récépissé) en indiquant, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette notification pour se prononcer. Si le locataire accepte cette offre, il dispose à compter de la date d’envoi de sa réponse d’un délai de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est porté à quatre mois si le locataire indique dans sa réponse au bailleur son intention de recourir à un emprunt pour financer cette acquisition.
Les délais induits par le respect de ces dispositions d’ordre public sont la plupart du temps difficilement compatibles avec ceux d’une transaction immobilière, a fortiori pour les actifs mis en vente dans le cadre d’un appel d’offres.
En outre, le dispositif sanctionne par la nullité de la purge de ce droit le non-respect d’un formalisme strict.
Enfin, le champ d’application de ce nouveau droit de préemption est encore incertain, notamment en cas de cession globale d’un immeuble comprenant un local commercial, mais également d’autres locaux. Avant que la jurisprudence ne soit amenée à trancher, ces incertitudes font peser sur les transactions de locaux commerciaux des aléas qui rendent leur transaction plus attrayante par la voie de cession de titres.
Acquisition d’immeubles en direct et droit de préemption urbain de la loi ALUR
La loi dite ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 a affiché notamment comme objectif de permettre au titulaire du droit de préemption urbain d’être plus amplement informé de l’état du bien susceptible d’être préempté. Ce faisant, la loi a allongé substantiellement le délai nécessaire pour effectuer la purge du droit de préemption urbain.
Dorénavant, dans les deux mois de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), le titulaire du droit de préemption peut adresser au propriétaire une demande unique de renseignements complémentaires. Cette demande a pour effet de suspendre le délai de deux mois susvisé qui ne reprend que pour la durée restant à courir à compter de la réception des éléments demandés.
Si le délai restant à courir est inférieur à un mois, alors le titulaire dispose néanmoins d’un délai d’un mois pour se prononcer.
S’il faut noter que la liste limitative des éléments dont la communication peut être demandée a été précisée par décret – et qu’il est donc judicieux de joindre spontanément à la DIA – le délai de principe pour purger le droit de préemption urbain est désormais de quatre mois alors qu’il n’était jusqu’au 31 décembre 2014 que de deux mois.
Enfin, la loi ALUR permet également au titulaire du droit de préemption de demander à visiter le bien mis en vente. Cette demande a pour effet de suspendre le délai de réponse à la DIA susvisé, qui reprend à l’issue de la visite ou du refus expresse ou tacite du propriétaire. Le défaut de réponse de ce dernier dans les huit jours de la réception de la notification écrite vaut refus tacite. En cas d’acceptation par le propriétaire, la visite doit s’effectuer dans les quinze jours de la notification de cette acceptation, à défaut de quoi le délai de réponse à la DIA reprend son cours automatiquement.
Le délai total de purge du droit de préemption urbain est ainsi susceptible d’être porté à quatre mois et trois semaines.
Afin de raccourcir ce délai, et puisque aucune sanction n’est prévue, les propriétaires de locaux mis en vente seront enclins à refuser de façon expresse, dès réception de la demande qui leur en aura été adressée par le titulaire du droit de préemption, toute visite desdits locaux.
Acquisition d’immeubles par voie d’acquisition de titres et fiscalité
En parallèle de ces facteurs d’allongement des délais pour la réalisation d’acquisition d’immeubles en direct, la loi de finances rectificative 2014 publiée le 30 décembre 2014 organise un retour à l’ancienne modalité de calcul de l’assiette des droits d’enregistrement sur titres de sociétés à prépondérance immobilière (à savoir les modalités en vigueur avant le 1er décembre 2012).
Les droits d’enregistrement au taux de 5 % sont dorénavant à nouveau calculés sur le prix de cession des titres (et non plus sur la valeur des actifs immobiliers et autres actifs de la société, réduite de la dette d’acquisition des actifs immobiliers) pour les cessions intervenues depuis le 31 décembre 2014. Cela conduit à réduire considérablement le poids de la fiscalité liée à l’acquisition d’actifs par la voie d’acquisition de titres de société.
Par ailleurs, cette loi met fin à l’obligation de désigner un représentant fiscal pour les cessions d’actifs immobiliers ou de sociétés à prépondérance immobilière par les résidents de l’Union européenne et de l’Espace économique européen.
Au vu de l’ensemble de ces paramètres, il est vraisemblable que, dès que les fondamentaux d’une transaction le permettront, notamment au vu des risques éventuels liés à l’activité passée et présente de la société cible et de ses autres actifs, les investisseurs immobiliers chercheront à réaliser leur acquisition par celle des titres de la société qui détient les actifs immobiliers.
Cette situation devrait favoriser les investisseurs opportunistes outillés pour réaliser de telles acquisitions, au détriment des investisseurs plus institutionnels, davantage réticents à assumer le risque éventuel du passé social des structures de détentions.
