Le texte présenté par Madame Pinel, alors ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme, a pour ambition de renforcer le commerce et l’artisanat de proximité. On décèle effectivement dans le texte que la cible est essentiellement les petites surfaces de vente.
Par Catherine Saint Geniest, avocat associé, JeantetAssociés
Modifiant l’équilibre entre les parties au bail commercial sur de nombreux points, le texte impose au bailleur et au preneur de repenser leur convention.
La réforme du bail commercial mis en œuvre par la loi Pinel est importante quoiqu’on ne puisse encore à ce stade en mesurer l’ampleur puisque plusieurs décrets d’application sont attendus.
Néanmoins, sans entrer dans des considérations trop techniques ni être exhaustif, on peut souligner certains points pratiques majeurs.
• La maîtrise de la hausse des loyers lors de la révision et du renouvellement du bail
La loi Pinel prévoit, en cas de fixation du loyer à la valeur locative, une limitation de l’augmentation à 10 % par an du loyer acquitté précédemment.
Ce lissage dans le temps est sans grand effet s’agissant de la révision du loyer en cours de bail puisque la fixation à la valeur locative dans le cadre d’une révision du loyer se produit peu fréquemment.
En revanche, alors que la fixation à la valeur locative lors du renouvellement du bail permet parfois une augmentation très importante du loyer, ce lissage pourra s’avérer contraignant pour les bailleurs.
Il faut néanmoins noter qu’il est limité à certains cas de déplafonnement uniquement : la modification des caractéristiques du local loué ou une modification des facteurs locaux de commercialité (1° et 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce) et le déplafonnement du fait d’une durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans.
Ainsi, les autres cas de déplafonnement (usage exclusif de bureaux ou local monovalent par exemple) échappent à ce lissage de l’augmentation.
En outre, contrairement aux dispositions du Code de commerce régissant la révision du loyer, les articles concernant la fixation du loyer de renouvellement ne sont pas d’ordre public ; il pourra donc être dérogé à ce lissage par une clause du bail.
Néanmoins, la difficulté demeurera entière en cas de déplafonnement lors du renouvellement d’un bail initialement conclu avant la loi Pinel, puisqu’alors le bailleur n’aura pu anticiper ces dispositions et prévoir une clause de dérogation à la limitation de l’augmentation.
Enfin, les modalités d’application de ce lissage restent incertaines. Ainsi, rien n’est dit du mécanisme d’indexation qui s’appliquera aux paliers du lissage.
De même, si l’étalement de la hausse ne permet pas de parvenir à la valeur locative à la fin du bail renouvelé, il n’est pas précisé que les paliers pourront se poursuivre au cours du renouvellement suivant.
• La répartition des charges et taxes entre le bailleur et le preneur
Alors qu’avant la loi Pinel la répartition des charges et taxes entre le bailleur et le preneur était laissée à leur liberté contractuelle : seulement encadrée par certaines décisions jurisprudentielles, le nouveau texte intervient autoritairement pour imposer au bailleur de fournir une information très précise quant aux charges et taxes applicables et à leur répartition ainsi qu’en annonçant la fixation par décret de certaines charges et taxes qui seront intransférables à la charge du preneur.
Sur le premier point de l’information à donner au preneur, la documentation à fournir est lourde puisqu’il s’agit :
– d’un inventaire des catégories de charges et d’impôts et de leur répartition entre le bailleur et le preneur ;
– d’un état récapitulatif annuel de cet inventaire ;
– d’un état prévisionnel des travaux sur les trois ans à venir avec le budget y afférent ;
– d’une liste exhaustive des travaux réalisés au cours des trois exercices antérieurs ;
– des modalités de la répartition entre les différents preneurs de l’immeuble des charges et taxes.
Ce n’est qu’à la lecture du décret d’application attendu que nous saurons si la réforme constitue sur ce point un simple alourdissement de la documentation à fournir ou si les charges et taxes intransférables au preneur seront importantes.
Il faut noter que si les parties pourront, pour les nouveaux baux à conclure, tenir compte dans la fixation du loyer de l’impossibilité de ce transfert de certaines charges et taxes, en revanche, la nouvelle disposition sera source de déséquilibre lors du renouvellement du bail, à défaut de motif de déplafonnement permettant une fixation à la valeur locative.
• Un droit de préemption accordé au preneur
La loi Pinel crée en faveur du preneur un droit de préemption en cas de vente des murs dans lesquels il exploite son fonds de commerce. Ce droit de préemption alourdira le processus de vente comme c’est déjà le cas en matière de baux d’habitation. Heureusement, ce droit de préemption est exclu dans les cas suivants :
– cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
– cession unique de locaux commerciaux distincts ;
– cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
– ventes internes à un centre commercial ;
– ventes intrafamiliales.
Une disposition spécifique est prévue concernant la date d’application de ce droit de préemption qui est reportée au 20 décembre 2014.
• Durée ferme du bail
Depuis la loi du 30 décembre 1985, il était possible de prévoir dans les baux une renonciation par le preneur de donner congé aux échéances triennales et, en conséquence, son engagement pour une période ferme, souvent en contrepartie d’avantages spécifiques accordés par le bailleur (participation aux travaux d’aménagement en franchise de loyer par exemple).
Assez curieusement, la loi Pinel vient supprimer cette possibilité de déroger au droit du preneur de donner congé de façon triennale tout en prévoyant des exceptions dans les cas suivants :
– les baux d’une durée supérieure à neuf ans ;
– les baux de locaux monovalents ;
– les baux à usage exclusif de bureaux ;
– les entrepôts.
Il sera ainsi assez simple de conclure des baux d’une durée supérieure à neuf ans pour maintenir la possibilité d’une durée ferme du bail au-delà de trois ans.
• Déspécialisation partielle en cas de redressement judiciaire
Afin de favoriser le redressement judiciaire du preneur, le tribunal de commerce pourra autoriser la déspécialisation partielle du bail dans le jugement arrêtant le plan de cession.
Ainsi, le preneur pourra, dans le cadre de la procédure collective, obtenir de pouvoir élargir son activité à une ou plusieurs activités connexes ou complémentaires sans passer par la procédure de déspécialisation déjà connue.
Tels sont les points essentiels dans la réforme des baux commerciaux, auxquels on peut ajouter, plus accessoirement les points suivants.
• La faculté de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception
Il s’agit là d’éviter le coût d’un acte d’huissier.
Les parties s’abstiendront néanmoins prudemment d’utiliser cette faculté qui génère un contentieux abondant et varié en matière de baux d’habitation (date de l’acte, absence de retrait de la lettre à la Poste...).
• L’allongement de la convention d’occupation précaire à trois ans
Cet allongement curieusement souhaité par Madame Pinel pour favoriser l’installation des preneurs donne en réalité plus de souplesse aux bailleurs.
• La limitation de la garantie du cédant du bail à trois ans
La clause de garantie du cédant en cas de défaillance du cessionnaire du bail est rarement mise en œuvre. La limitation de la durée de cette garantie à trois ans paraît néanmoins raisonnable.
